ABOGADO ESPECIALISTA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Las Comunidades de Propietarios tras constituirse en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal, precisan de atención profesional cualificada, que abarca mucho más que lo propiamente regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sino que se hace necesario acudir a otras áreas como el derecho inmobiliario, derecho civil y derecho administrativo.
En González Guijarro Abogados, asistimos y asesoramos a las Comunidades de Propietarios ante cualquier problema con independencia de la especialidad de que se trate.
De igual modo contamos con un servicio de consultoría para Administradores de Fincas, para asesorarle en los problemas legales del día a día.
Citamos a continuación aquellas cuestiones que de forma más asidua comprenden nuestro asesoramiento:
- Asistencia en la celebración de juntas de propietarios. Asesoramiento sobre aprobación de acuerdos.
- Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y consultas relativas a la misma.
- Conflictos relativos al reparto de cuotas de propiedad.
- Reclamaciones a propietarios morosos.
- Problemas de humedades generalmente ubicadas en los pisos bajos.
- Conflictos de intereses entre los vecinos, por realización de obras, ruido y otras actividades insalubres.
- Defectos constructivos, humedades, filtraciones por capilaridad, mantenimiento de zonas comunes o de uso exclusivo por parte de propietarios.
- Cuestiones relativas a obras de cualquier naturaleza. Mantenimiento de zonas e instalaciones comunes.
- Conflictos con el ayuntamiento, licencias administrativas y demás cuestiones relativas al derecho administrativo.
- Asesoramiento en cuestiones de energía, gas o electricidad. Reclamaciones frente a empresas suministradoras por exceso de importes facturados.
- Problemática de tipo laboral con conserjes, jardineros, personal de seguridad y demás empleados contratados.
Los problemas más comunes que nos podemos encontrar en una Comunidad de Propietarios son:
Impago de cuotas
En los últimos años, y previsiblemente derivado de la desestabilización económica y social, ha existido un aumento muy significativo de los impagos por parte de los comuneros.
Ante tal situación, este despacho profesional siempre aconseja iniciar trámites extrajudiciales de requerimiento de pago, dado que en la mayoría de las ocasiones la existencia de la deuda obedece a un descuido, error o situación coyuntural, o simplemente el requerimiento desde un despacho de abogados realiza la conminación al pago por parte del deudor.
Si el requerimiento no es atendido, es cuanto se deben iniciar los trámites para el inicio de las actuaciones judiciales procedentes, siendo requisito indispensable contar con el acuerdo de la Junta de Propietarios para el inicio del procedimiento judicial.
Los procedimientos judiciales más habituales son el procedimiento monitorio o demanda de reclamación de cantidad en juicio verbal, dependiendo de las circunstancias concretas la elección de uno u otro.
Instalación de ascensores y antenas
Suele ser un tema complejo, sobre todo porque el bloque tiende a dividirse. En cuanto a la instalación de ascensores, los propietarios de las plantas más altas tienen la necesidad, pero los de los pisos bajos o los primeros tienden a negarse a querer hacerse cargo del gasto.
De igual modo ocurre con la instalación de antenas, es habitual que haya propietarios que no estén de acuerdo, quedando exentos del pago y no pudiendo hacer uso de la infraestructura.
Ante cualquier duda, ofrecemos un asesoramiento integral tanto para los que quieren negarse como para quienes requieren su instalación, y es que resulta siempre necesario conocer cuales son tus derechos y obligaciones.
Exceso de ruidos
En el caso de que un propietario sea demasiado ruidoso, normalmente basta con dar un toque de atención. Pero cuando el diálogo no funciona el siguiente paso es recurrir a abogados especializados en Comunidades de Propietarios para tomar acciones legales.
Robos y falta de seguridad en las zonas comunes, instalación de cámaras de seguridad
Una de las medidas que toman algunas comunidades es instalar cámaras de seguridad. Al igual que otras decisiones, se debe someter a votación.
Este despacho profesional en numerosas ocasiones recibe multitud de dudas, ya sean de los administradores de fincas o de los propios vecinos. ¿Puedo grabar mi plaza de garaje?, ¿podemos instalar cámaras en el portal?, ¿puedo ver las cámaras desde mi móvil?…
La mayoría de las veces son las mismas preguntas y casi siempre la respuesta es no, ya que una comunidad, como bien indica su nombre, es un conjunto de personas que viven juntas bajo ciertas reglas, por lo que nunca va a primar el interés individual.
Para resolver éstas y otra dudas, la AEPD ha desarrollado una serie de guías, en este caso cuenta con una dedicada a las comunidades de vecinos, y en especial para sus administradores, «Protección de Datos y Administración de Fincas»
En concreto la instalación de cámaras y/o videocámaras en comunidades de propietarios se rige por los siguientes requisitos y condiciones:
- Para la instalación de cámaras en zonas comunes será necesario el acuerdo de la Junta de propietarios que quedará reflejado en las actas de dicha Junta. Se recomienda que en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas. La legitimación para el tratamiento de datos de carácter personal (imágenes y, en su caso, voces) estaría en el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD.
- Se debe configurar el registro de actividades de tratamiento referido a las videocámaras.
- En los distintos accesos a la zona videovigilada y, en lugar visible, se deben instalar uno o varios carteles que informen de que se accede a una zona videovigilada. El cartel indicará de forma clara que se trata de una zona videovigilada, la identidad del responsable del tratamiento y ante quién y dónde dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos.
Impugnación de acuerdos sociales
¿Qué acuerdos de la Junta de propietarios se pueden impugnar?
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad?
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios.
- Los ausentes por cualquier causa.
- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
- Los que hubiesen votado en contra.
¿Cuales son los plazos para impugnar los acuerdos de la Comunidad?
Los plazos para impugnar caducarán a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año.
Los plazos de tres meses o un año se contarán de fecha a fecha, incluido el mes de agosto.
El plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron notificados.
Atendidos estos plazos, es necesario acudir con la mayor celeridad a profesionales, quienes de ayudaran con la impugnación de los acuerdos que te sean lesivos, así como hacer cualquier reclamación para la salvaguarda de tus derechos e intereses.
Para resolver estos conflictos, es aconsejable disfrutar del asesoramiento de abogados especializados en la Ley de Propiedad Horizontal. En González Guijarro Abogados, te ofreceremos la respuesta a todas las cuestiones que te puedan surgir, no dudes y llámanos, la primera consulta será gratuita.