Una de las consultas más habituales en las comunidades de propietarios y entre dueños de locales comerciales es esta:
¿Tengo que pagar los gastos comunes de la comunidad si soy propietario de un local?
La respuesta corta es: depende.
Y la respuesta correcta, jurídicamente, exige analizar los estatutos, las normas de régimen interno y el tipo de gasto que se reclama.
En este artículo te explicamos de forma clara y práctica:
- Qué se entiende por gastos comunes
- Qué gastos deben asumir los locales comerciales
- Qué ocurre cuando no existe ninguna exención
- Qué pasa cuando sí hay exenciones en los estatutos o normas internas
- Cuándo una comunidad está reclamando gastos de forma incorrecta
- Y cómo podemos ayudarte desde González Guijarro Abogados
Qué se entiende por gastos comunes en una comunidad de propietarios
Antes de analizar si un local debe pagar o no, es fundamental entender qué son los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que son gastos comunes todos aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Se consideran gastos comunes, entre otros:
🔸 Limpieza de zonas comunes
🔹 Mantenimiento y conservación del edificio
🔸 Reparaciones estructurales
🔹 Seguro del edificio
🔸 Administración de la finca
🔹 Iluminación de portales, escaleras y zonas comunes
🔸 Ascensor
🔹 Portería o conserjería (si existe)
🔸 Gastos jurídicos de la comunidad
🔸 IBI comunitario, si lo hubiera
🔹 Derramas aprobadas por la comunidad
Estos gastos se reparten, con carácter general, según el coeficiente de participación asignado a cada propiedad (viviendas y locales).
👉 Importante: el hecho de que un local no utilice un servicio no significa automáticamente que esté exento de pagarlo.
¿Los locales comerciales forman parte de la comunidad de propietarios?
Sí.
Salvo que el título constitutivo diga lo contrario, los locales comerciales son propietarios a todos los efectos, con los mismos derechos y obligaciones básicas que las viviendas.
Esto significa que, como regla general:
✅ Tienen derecho a votar en juntas
✅ Deben contribuir a los gastos comunes
✅ Están sujetos a los estatutos
✅ Pueden impugnar acuerdos
✅ Y pueden reclamar cuando se les exige un gasto indebido
La clave no está en el uso del inmueble, sino en lo que establecen los estatutos y las normas internas.
Gastos comunes que deben asumir los locales cuando NO existe ninguna exención
Empezamos por el supuesto más habitual:
no hay exención expresa en estatutos ni en normas de régimen interno.
En este caso, la regla general es clara
📌 El local debe pagar todos los gastos comunes, aunque:
- No utilice el portal
- No use el ascensor
- Tenga acceso independiente desde la calle
- No se beneficie directamente del servicio
La jurisprudencia es constante en este punto:
el no uso no equivale a exención.
Ejemplos frecuentes sin exención válida
🔸 Local con puerta directa a la calle que paga ascensor
🔹 Local que paga limpieza de escalera
🔸 Local que paga mantenimiento del portal
🔹 Local que paga derramas de fachada
🔸 Local que paga seguro del edificio
Todo esto es legal, siempre que no exista una exención expresa y válida.
👉 Si eres propietario de un local y dudas sobre si lo que te están cobrando es correcto, conviene revisar la documentación antes de asumir que es ilegal.
En González Guijarro Abogados analizamos estatutos y acuerdos comunitarios para comprobar si la reclamación es ajustada a Derecho.
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¿Qué ocurre cuando SÍ existen exenciones para los locales?
Aquí es donde surgen la mayoría de conflictos.
Un local solo puede quedar exento de pagar determinados gastos comunes si existe una exención expresa recogida en:
1️⃣ Los estatutos de la comunidad, o
2️⃣ Las normas de régimen interno, cuando tengan validez jurídica suficiente
No vale una costumbre.
No vale un acuerdo verbal.
No vale “siempre se ha hecho así”.
Exenciones recogidas en los estatutos de la comunidad
Los estatutos son la norma fundamental de la comunidad tras la Ley de Propiedad Horizontal.
Si en ellos se establece que los locales están exentos de determinados gastos, esa exención es plenamente válida y vinculante.
Ejemplos habituales de exención estatutaria
🔸 Exención del ascensor
🔹 Exención de gastos de portal
🔸 Exención de portería
🔹 Exención de escaleras
🔸 Exención de determinados servicios comunes
Cuando la exención está en estatutos:
✅ No puede ignorarse
✅ No puede modificarse sin el quórum legal exigido
✅ No puede aplicarse de forma arbitraria
✅ No puede interpretarse de manera extensiva en perjuicio del local
👉 Muchas comunidades reclaman gastos pese a existir exención estatutaria, lo que da lugar a reclamaciones perfectamente defendibles.
Exenciones en las normas de régimen interno: cuidado con los matices
Las normas de régimen interno regulan la convivencia y el uso de servicios comunes. Su fuerza jurídica es menor que la de los estatutos, pero no son irrelevantes.
¿Pueden las normas de régimen interno eximir a un local de gastos?
Depende.
🔸 Sí, cuando:
- No contradicen los estatutos
- Han sido aprobadas correctamente
- Regulan gastos de uso y distribución razonable
🔹 No, cuando:
- Pretenden modificar el reparto de gastos fijado en estatutos
- Introducen exenciones estructurales sin unanimidad
- Perjudican a otros propietarios sin base legal
En la práctica, muchas normas internas no son suficientes para eximir legalmente a un local, aunque la comunidad las invoque.
👉 Este es uno de los puntos donde más errores cometen las comunidades.
Diferencia clave: exención total vs exención parcial
No todas las exenciones son iguales.
Exención total
El local no paga ningún gasto relacionado con un servicio concreto.
Ejemplo:
- “Los locales quedan exentos de los gastos de ascensor”.
Exención parcial
El local paga una parte o solo determinados conceptos.
Ejemplo:
- Paga mantenimiento, pero no consumo
- Paga seguro, pero no uso
- Paga estructura, pero no servicio
Cada caso debe analizarse literalmente, porque las exenciones se interpretan de forma restrictiva.
Gastos comunes que casi nunca pueden excluirse
Incluso con exenciones, hay gastos que suelen recaer sobre todos los propietarios, incluidos los locales:
🔸 Conservación estructural del edificio
🔹 Fachada
🔸 Cubierta
🔹 Cimentación
🔸 Seguro del inmueble
🔹 Gastos jurídicos comunes
🔸 Administración general
Pretender excluir al local de estos gastos suele generar conflictos legales y acuerdos impugnables.
¿Qué puede hacer un propietario de un local si le reclaman gastos indebidos?
Si eres propietario de un local y consideras que te están cobrando gastos que no te corresponden, no es recomendable ignorar la reclamación.
Lo adecuado es:
1️⃣ Revisar estatutos y normas internas
2️⃣ Analizar el tipo de gasto reclamado
3️⃣ Comprobar acuerdos de junta
4️⃣ Valorar la legalidad del reparto
5️⃣ Actuar antes de que se inicie un procedimiento judicial
En González Guijarro Abogados realizamos este análisis de forma clara y online, para que sepas si debes pagar o puedes oponerte con base legal.
👉 Si tienes dudas, no des por hecho que la comunidad tiene razón, ni tampoco que siempre puedes negarte a pagar.
¿Y si eres la comunidad de propietarios?
Este artículo también es clave para presidentes y administradores.
Una reclamación mal planteada contra un local puede:
❌ Ser desestimada
❌ Generar costes innecesarios
❌ Provocar conflictos internos
❌ Acabar en condena en costas
Antes de reclamar, conviene verificar si el local está o no obligado legalmente a asumir ese gasto.
¿Necesitas ayuda legal con gastos de comunidad y locales comerciales?
En González Guijarro Abogados somos especialistas en:
✅ Derecho inmobiliario
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