Vender una vivienda es un proceso que ya de por sí implica diversos trámites y precauciones. Pero cuando la vivienda está alquilada, el asunto se complica y requiere tener en cuenta no solo aspectos legales, sino también los derechos del inquilino, el tipo de contrato en vigor y el perfil del comprador. En González Guijarro Abogados, como especialistas en derecho civil, resolvemos muchas consultas relacionadas con la venta de inmuebles arrendados, y en este artículo explicamos todo lo que necesitas saber si estás pensando en vender un piso que actualmente está ocupado por un inquilino.
¿Es legal vender un piso alquilado?
Sí, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que un propietario venda una vivienda aunque esté alquilada. No obstante, el contrato de arrendamiento sigue vigente para el nuevo propietario, lo que significa que deberá respetar todas las condiciones firmadas: duración del contrato, renta, derechos del inquilino, etc. Por eso, es clave analizar el contrato antes de iniciar el proceso.
Además, si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo comprador está obligado a mantener al inquilino hasta el vencimiento del contrato. Si no está inscrito, el comprador podrá recuperar el uso del inmueble cuando hayan pasado al menos cinco años desde la firma (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que se haya pactado algo distinto.
¿Qué obligaciones legales tiene el propietario?
Antes de vender, el propietario debe cumplir una serie de requisitos legales con respecto al inquilino. De no hacerlo, la operación podría verse afectada por reclamaciones posteriores o incluso ser anulada. En especial, hay que respetar los derechos de adquisición preferente del arrendatario.
✅ Derecho de tanteo: El propietario debe notificar al inquilino su intención de vender, incluyendo el precio y condiciones. El inquilino tiene 30 días para igualar la oferta.
✅ Derecho de retracto: Si la venta se realiza sin esta notificación, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto y quedarse con el piso en las mismas condiciones que se lo vendieron al tercero.
Si el arrendatario renunció expresamente y por escrito a estos derechos en el contrato de alquiler, no será necesario notificarle, siempre y cuando dicho contrato esté firmado después del 6 de marzo de 2019 y no esté inscrito en el Registro.
¿Qué opciones tiene el propietario?
Dependiendo de la situación concreta del contrato de arrendamiento y de la urgencia del vendedor, existen varias alternativas para llevar a cabo la venta de un piso alquilado:
1️⃣ Vender el piso a un inversor
Una opción frecuente es buscar compradores interesados en adquirir una vivienda como inversión. Es decir, aceptan mantener al inquilino actual y recibir los ingresos del alquiler. Es una vía legal y sencilla, aunque puede implicar ajustar el precio de venta para compensar las limitaciones.
2️⃣ Negociar con el inquilino para que deje el piso
Algunos propietarios ofrecen una compensación económica al inquilino para que abandone voluntariamente la vivienda antes del vencimiento del contrato. Es una solución práctica cuando se desea vender el inmueble libre de arrendamientos, pero requiere llegar a un acuerdo claro y firmado.
3️⃣ Esperar a la finalización del contrato
Si el contrato está próximo a vencerse, esperar puede ser la opción más adecuada. Una vez terminado y con el piso desocupado, se amplían las posibilidades de venta sin cargas ni limitaciones legales.
4️⃣ Resolver el contrato por causa legal
En situaciones muy concretas, como impago reiterado, obras no autorizadas o uso indebido del inmueble, es posible iniciar un procedimiento judicial para recuperar el piso. Sin embargo, esto requiere asesoramiento especializado y puede ser largo.
Aspectos clave a tener en cuenta antes de vender
🔹 Revisar a fondo el contrato de arrendamiento
Antes de tomar cualquier decisión, es imprescindible analizar el contrato firmado con el inquilino. En González Guijarro Abogados revisamos este documento para detectar posibles cláusulas que permitan una resolución anticipada o condiciones que afecten a la venta.
🔹 Notificar correctamente al inquilino
La notificación debe realizarse de forma fehaciente (burofax, notario, etc.), incluyendo el precio y condiciones de la venta, y dando plazo para ejercer su derecho.
🔹 Coordinar las visitas con respeto al inquilino
Mientras el piso está alquilado, es posible enseñarlo a potenciales compradores, pero siempre respetando la intimidad del inquilino y dándole aviso previo. La ley permite estas visitas, pero conviene pactarlas por escrito.
🔹 Preparar toda la documentación
Contrato de arrendamiento, certificado energético, últimos recibos, nota simple del Registro de la Propiedad, estatutos de la comunidad… Tener todo preparado agiliza la operación y genera confianza en el comprador.
🔹 Ajustar el precio de venta según el perfil del comprador
Si el inmueble se ofrece con inquilino, el público objetivo cambia. Suele interesar a inversores más que a compradores que buscan vivienda habitual, lo que puede afectar al precio final de la operación.
¿Cómo puede ayudarte González Guijarro Abogados?
En González Guijarro Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y ayudamos a propietarios a vender sus viviendas con todas las garantías legales, incluso cuando están alquiladas. Nuestro servicio integral incluye:
🔹 Asesoramiento jurídico personalizado
Analizamos tu caso, revisamos el contrato de arrendamiento y te ofrecemos una estrategia clara y segura para vender el inmueble con o sin inquilino.
🔹 Negociación con inquilinos o compradores
Te acompañamos en la negociación con el arrendatario y con el comprador, buscando siempre la mejor solución para tus intereses.
🔹 Redacción de contratos y notificaciones
Nos encargamos de redactar y revisar todos los documentos legales necesarios: comunicaciones, contratos de reserva, compraventa y más.
🔹 Atención presencial y online en toda España
Puedes visitarnos (previa cita) en nuestros despachos o recibir asesoramiento desde cualquier lugar:
📍 Granada – Avenida de la Constitución 13, 3º Izquierda (18001)
📍 Fines, Almería – Calle Jardines 10 Bajo (04869)
También atendemos de forma online a toda España, con la misma cercanía y profesionalidad.
Conclusión
Vender un piso alquilado es completamente legal, pero requiere planificación, conocimiento jurídico y una estrategia clara. Informar adecuadamente al inquilino, respetar sus derechos y contar con asesoramiento profesional marcarán la diferencia entre una venta exitosa y un proceso problemático.
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